| 税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟悉税法，但就算倒背如流也未必能发现筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要仔细分辨其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人，甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具，且看下面的两个了例子： 例一：极高增值率项目
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专票方案 |
普票方案 |
| 销售收入（含税） |
109 |
109 |
| 销项税率 |
9% |
9% |
| 土地+开发成本（含税） |
23.98 |
23.98 |
| 进项税率 |
9% |
9% |
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| 一、增值税及附加 |
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| 销项税额 |
9 |
9 |
| 进项税额 |
1.98 |
0 |
| 应交增值税 |
7.02 |
9 |
| 附加税费率 |
10% |
10% |
| 应交附加税费 |
0.8424 |
1.08 |
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| 二、土增税 |
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| 土增税收入 |
100 |
100 |
| 扣除项合计 |
29.4424 |
32.254 |
| 增值额 |
70.5576 |
67.746 |
| 增值率 |
240% |
210% |
| 适用税率 |
60% |
60% |
| 速算扣除率 |
35% |
35% |
| 应交土增税 |
32.02972 |
29.3587 |
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| 三、所得税 |
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| 收入 |
100 |
100 |
| 成本 |
22 |
23.98 |
| 税金（土增税+附加税费） |
32.87212 |
30.4387 |
| 应纳税所得 |
45.12788 |
45.5813 |
| 所得税税率 |
25% |
25% |
| 所得税 |
11.28197 |
11.395325 |
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| 四、利润 |
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| 项目净利润 |
33.84591 |
34.185975 |
| 项目净利率 |
33.85% |
34.19% |
注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 作者点评：对于增值率极高的项目（通常是地价极低甚至零地价，而售价极高），最高一档土增税税率60%，速算扣除率35%，还有30%加计扣除（对房地产企业而言），增加1单位的成本，可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235（不考附加税费等其他影响），就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763，节省的税款也大于成本本身，即会增加净利润，且此类成本无需额外支出现金。 适用条件：土增税增值率大致在210%左右及以上的项目（根据项目具体条件不同而有所区别）。 例二：免税零界点项目 房地产税收筹划实例——合作方要白拿怎么办？
,个体户营业执照怎么申请？只需要上传身份证复印件，填写一些基本信息，就可以成功注册个体户了！并且没有企业所得税，增值税3%，个税核定，综合税负4.5%，其中3%的增值税可以抵扣，实际成本只有1.5%左右。联系：17811973989（微信同号）马上注册。,
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专票方案 |
普票方案 |
| 销售收入（含税） |
109 |
109 |
| 销项税率 |
9% |
9% |
| 土地+开发成本（含税） |
64.31 |
64.31 |
| 进项税率 |
9% |
9% |
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| 一、增值税及附加 |
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| 销项税额 |
9 |
9 |
| 进项税额 |
5.31 |
0 |
| 应交增值税 |
3.69 |
9 |
| 附加税费率 |
10% |
10% |
| 应交附加税费 |
0.4428 |
1.08 |
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| 二、土增税 |
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| 土增税收入 |
100 |
100 |
| 扣除项合计 |
77.1428 |
84.683 |
| 增值额 |
22.8572 |
15.317 |
| 增值率 |
30% |
18% |
| 适用税率 |
30% |
0% |
| 速算扣除率 |
0% |
0% |
| 应交土增税 |
6.85716 |
0 |
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| 三、所得税 |
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| 收入 |
100 |
100 |
| 成本 |
59 |
64.31 |
| 税金（土增税+附加税费） |
7.29996 |
1.08 |
| 应纳税所得 |
33.70004 |
34.61 |
| 所得税税率 |
25% |
25% |
| 所得税 |
8.42501 |
8.6525 |
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| 四、利润 |
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| 项目净利润 |
25.27503 |
25.9575 |
| 项目净利率 |
25.28% |
25.96% |
注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 作者点评：对于处于免税临界点（增值率20%）之上的项目，专票转普票后进项转成本，能增加扣除额，从而符合免税条件，实现从应税到免税的飞跃。 适用条件：部分免税临界点之上且处于附近区间的项目，需结合测算分析。 税收筹划，思路要开阔，路子要野！ 欢迎沟通及交流，微信公众号请搜索“税语说”。 相关阅读—— 房地产新项目进项可否计入土地增值税清算扣除项？ |
